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: 选择私募股权房地产基金的5大理由

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发表于 2017-10-9 09:30 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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今年8月,美国巴伦周刊金融杂志称“无所不卖!”已经成为George Soros、Carl Icahn、Jeff Gundlach、Bill Gross 和Stan Druckenmiller这样著名的投资人自5月以来在股权方面宣扬的口号。与此同时, 芝加哥期权交易所(CBOE)的波动率指数跌至两年来的最低水平。

尽管在不确定的时期(如英国脱欧、美国选举、美国国库券收益率创历史新低,等等),2016年标准普尔500指数在价格基础上上涨5.9%,但股票市场无法也不会永远上涨。美国巴伦周刊金融杂志称,坏消息会拉低利率,而低利率会带来很高的估值。

债券同样具有风险。在疲弱的商业环境下,债券的固定收益随着股票价格的下跌而更具吸引力。但是《华尔街日报》指出,股票和债券之间传统的反向关系在过去的二十年里已经被打破。

2016年麦肯锡全球报告指出,高利率、低经济增长和疲软企业利润的结合正在持续——仅由股票和债券组成的投资组合在未来几年中只会产生较低的回报率。

商业房地产有潜力提供健康而稳定的长期回报。最重要的是,把商业房地产加入到股票和债券的传统投资组合中,这种资产类别能够降低波动性并增加收益。但重要的是要弄清楚你能够做出的房地产投资的不同类型,以及每种类型对你投资组合的潜在影响。

例如,近期有投资人问我们要买公开上市的房地产投资信托基金(REIT)还是私募股权房地产基金?

事实上,在选择公开上市的REIT和私募股权房地产基金时,不是一个非此即彼的命题,而是一个“和”的命题;你不一定非要二选一。下面就是为什么要选择投资私募股权房地产基金的五大理由:

1、不像REIT那样,私募股权房地产不受股市波动的影响

虽然公共房地产产品可以是有利可图的投资,但其与股票市场密切相关。这意味着其兴盛与衰败将基于经济形势,他们的价值可能受到与房地产基本因素毫不相关的事件的影响。因此,在投资组合中只增加公开上市的REIT并不一定会改善你的风险调整收益。

2、公募房地产基金实现不同的投资目标

评估一个潜在投资时,查看α系数和β系数很重要。β系数可以根据市场基准指数的收益或损失测量基金收益的增长与下降,从而衡量与市场相关的基金波动。α系数是基于β系数及其实际收益的基金预期收益之间的差异,有时也被解释为投资组合管理人增加的价值。

公募REIT就是α系数和β系数之间差异的一个很好的例子。

就公募REIT而言,你本质上是买的β,而私募房地产基金则是寻求获得α——并且有关于物业和熟练的资产管理人的战略商业计划。

3、REIT是不稳定的资产类别

当经济衰落时,REIT会受到重创。华尔街日报最近指出:“在2007和2008年,REIT分别下跌了15.7%和37.7%。”此外,自2000以来,REIT是仅次于新兴市场股票的最具波动性的资产类别。根据《华尔街日报》的报道,随着利率可能上升,未来几年可能会很艰难,尤其是对现在购买REIT的投资者而言。

4、基金风险最小化

对于投资者来说,我们的私募股权基金是投资者最有效的选择之一,因为它们是多元化投资。基金中的每一项财产都是作为一个单独的业务来运作的。所以如果其中一项表现不佳,也不会影响到其他。单笔交易的投资策略并没有这种好处。

为了更好地衡量基金的业绩,看一家公司的其他产品也有帮助。

5、考虑管理者的利益一致性

根据全球领先的咨询公司Towers Watson,联合投资是让管理者和投资人利益一致的最有效的办法。

如果私募股权房地产不包括在你的投资组合之内,那你应该要把它包括在内。资产配置是投资成功的一个重要的决定性因素。私有房地产与其他资产类别的关联性底,预期收益高,波动性低,相当于一箭三雕,因为大多数资产类别中只有一个或两个这些品质。

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发表于 2018-2-10 14:56 | 只看该作者
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